ARSA SATIN ALMADAN ÖNCE BİLİNMESİ GEREKENLER

En son güncellendiği tarih: 8 Ağu 2019

Emlak Baronları Gibi Arsa Yatırımı Yapmak İçin Bilmeniz Gereken 17 Altın Kural



Arsa Satın Almadan Önce Neler Yapmalı?


Komşularınızdan, akrabalarınızdan, belediyede çalışan tanıdıklarınızdan, tapuda çalışan arkadaşınızdan, berberden, manavdan, bakkaldan duyduklarınızı unutun. Hangisi arsadan zengin olmuş? Cevap hiçbiri mi? O halde başarılır bir arsa yatırımı yapmak için aşağıdaki kuralları asla unutmayın!

KURAL 1: Kimsenin Haberi Yokken Arsa Satın Alın, Herkesin Haberi Varken Arsanızı Satın.


Bu benim kişisel fikrim değil. En başarılı yatırımlar erken öngörü ile gerçekleşir. Gelin aşağıdaki grafiğe göz atalım.



Gayrimenkul Fiyatlarının Oluşumuna Etki Eden Arz - Talep Süreci


Yukarıda 1'den 6'ya kadar farklı evreler görüyorsunuz. Bu evreler bir arsanın zamana bağlı olarak fiyat değişimlerini gösteriyor. Arsa fiyatları zamanla artar artar artar, bir noktadan sonra inşaat maliyetini geçemeyeceği için durma noktasına gelir. Yatırımcılar ve inşaatçılar daha ucuz bölgelere bakmaya başlar bu da bölgeye olan talebin düşmesine, yani arsanın değerinin düşmesine neden olur. (Bu grafik borsada, bitcoinde ve diğer finansal yatırım enstrümanlarında da geçerlidir)


1. Evrede Smart Money (Akıllı Para) yatırımcıları devreye girer. Hani hep haberler çıkıyor ya Araplar Gelibolu'dan arsa alıyor, Japonlar Sinop'tan arsa alıyor diye. İşte bunlar akıllı yatırımcılar. Çanakkaleden Geliboluya inşa edilecek köprünün bölgedeki fiyatları ve inşaatları uçuracağını biliyorlar. Ya da Sinop'ta inşa edilecek ve binlerce kişiye istihdam sağlayacak nükleer santralin etrafında birçok tesisin ve işçi konutlarının inşa edileceğini kendi ülkelerinden bilen Japonlar bu arsaların çok değerleneceğini biliyorlar.


2. Evrede ise inşaat firmaları, holdingler, büyük şirketler devreye girer ve son güzel arsaları kaparlar.


3. Evrede fiyatlar iyice yükselmeye devam eder. Artık küçük çaplı şirketler, orta -küçük yatırımcılar da yatırım yapmaya başlar. Bunun etkisiyle halk da öğrenir ve zengin olma ümidiyle akın eder. Ama iş işten geçmiştir. 4. evreden sonra fiyatlar duraksama noktasına gelir ve bir noktadan sonra düşüşe geçer.


Arsada müşteri bulmak zordur bilirsiniz. Her zaman müşteri çıkmaz. Ancak 1. ve 2. evrelerde yatırım yapıp parasını 5-10'a katlayan akıllı para ve büyük şirketler için müşteri hazırdır. 3. ve 4. evrede büyük kazanç umuduyla bölgeye akın eden küçük yatırımcıya ve halka arsalarını satarak büyük bir karla exit (çıkış) yaparak yatırım sürecini sonlandırırlar.


Sizin için de temel prensip bu olsun. Kimse bilmiyorken çok erken evrede satın alma yapın, herkes oraya hücum ederken, hazır müşterisi varken satın.!



KURAL 2: Söylentilere Değil, İcraatlere Bakın.


Yukarıdaki örnekte Japonların ve Arapların yaptığı yatırım çok doğru. Siz olsanız siz de o bölgeye yatırım yapardınız eminim. Aradaki fark şu: onlar bu yatırım programlarını sizin haberiniz olmadan en az 2-3 sene önceden biliyorlar!


  • Bir proje yapılacağı zaman;

  • Yer Tahsisi,

  • ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) Süreci

  • Fizibilite Raporları Hazırlanması

  • Jeolojik - Jeoteknik Etüt

  • Kurum Görüşleri

  • İmar Planları

  • Parselasyon Planı

  • Zemin Etütleri


yukarıda bahsettiğim süreçlerin tamamlanması en az 3-7 sene. Arada seçimler oluyor, idareler değişiyor, bakanlar değişiyor vs derken bu süreler daha da uzayabiliyor. İşin teknik boyutunu bilenler bu tip süreçleri daha yakından takip edip, yatırım için doğru zamanı kollarken sizin yani normal halkın haberi olduğunda çoktan iş işten geçmiş oluyor.


Komşunuzdan, tanıdıktan, tapu-belediye memurundan duyum aldıysanız ve kimse uyanmadı zannediyorsanız :))) :)) =))) :D :D:



Peki ne yapmalı? Sağdan soldan aldığınız duyumlara kulak vermeyin. Duyumlara söylentilere inanmayın kendi araştırmanızı yapın. Satıcının sizi inandırdıktan sonra kaçtı kaçıyor kaçırma, başkası alacak gibi baskılarına ve psikolojik oyunlarının sizi ele geçirmesine izin vermeyin. Hiçbir arsanın bir yere kaçtığ yok. O arsa kaçsa bile yanında daha birçok arsa mevcut olacak.


Onbirinci Kalkınma Planına bakın. Nerelere havalanı, yol, köprü yapılacak not edin. Cumhurbaşkanlığı İcraat Programlarına bakın. Bu size hangi planın daha önce hayata geçirileceği konusunda fikir verir. Büyükşehirde iseniz belediyenin strateji planlarını inceleyin, yaptıkları altyapı çalışmalarını takip edin. Yapılan her icraat birkaç adım sonrası için ip ucu verir. Biraz öngörü ile parçaları birleştirirseniz, harika bir yatırımcı olma yolunda ilerliyorsunuz demektir!



KURAL 3: Yatırım Modelinizi Belirleyin


Yatırım Modelleri 3'e ayrılır;

1. Muhafazakar Model

2. Dengeli Model

3. Agresif Model



Bir yatırım modeli belirleyin ve buna sadık olun. Yüksek yatırım bedeliyle daha sağlam yatırımlar mı yapacaksınız yoksa düşük yatırım bedeliyle riske girip 2 - 10 kat kazanç mı hedefleyeceksiniz.


Yüksek yatırımla yapılacak yatırımlar şehrin içinde olur. Kent içinde boş kalmış yerler ya da şehrin bittiği noktaların hemen bitişiğine yatırım buna örnektir. Ancak buralara yatırım bedeli yüksektir ve kendi içinde riskler barındırır. Bu tarz bölgelerde yatırımınızı 1.5 ve 2'ye katlamayı hayal etmeyin. Yatırımınızı hemen likitide edemezsiniz. Müşterileriniz müteahhitler olur ve kat karşılığı önerisiyle gelirler. Binanın inşaatı sonrasında dairelerinizi hemen satmaya karar verirseniz %35'lik gelir vergisi dilimine girersiniz. 100.000 liralık kar için 35.000 TL vergi verirsiniz. Bu vergiden muaf olmak için 5 yıl bekleyip daireleri kiraya vermeniz gerekir. Bu noktada rahmetli Vehbi Koç'un meşhur sözünü hatırlayalım "Yatırım yapacaksan arsa al. Arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur". Eğer 3 daire alacağıma arsa alayım bekleyip bunu 6 7 daire yapayım diye düşünceniz var ise tamam; ama bunun da riskleri var. Arsanızda hemen yapılaşma olmayabilir. Talep bir başka yöne kayarsa müteahhitler de oraya akın edecektir, bu da düşündüğünüzden çok daha fazla bir süre beklemenize neden olabilir.


Düşük miktarlı yatırımlar ise yukarıda bahsettiğim üzere takip, öngörü ve iyi inceleme ile olur. XYZT holdingler grubunun 10 milyona topladığı arsaları 7-8 sene içerisinde 300 küsür milyona sattığını biliyor muydunuz? İşte ideal arsa yatırım modeli budur. İngilizler der ki: Arsa almak için beklemeyin, arsa alın ve bekleyin!


KURAL 4: Arsa Yatırım Araştırması Araziye Keşfe Çıkarak Değil; Masa başında Yapılır.


Siz hangi holding ya d yatırımcı grubun patronunu arazi gezerken gördünüz? Göremezsiniz çünkü kararlar masa başında planlar, projeler ve koordinatlar üzerinden alınır.



Bölge hakkında bir öngörünüz var, bir proje yapılacağını da öğrendiniz (tanıdıktan değil, devlet kaynaklarından), sıra geldi araştırma kısmına. Bir bölge hakkında araştırma yapacaksanız dağ, taş, dere gezerek manzaralı arsa aramayın. İlk önce 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı ve 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planına bakın. Bölge için herhangi bir sınırlama olup olmadığını öğrenin. Mutlak tarım arazisi olabilir, baraj veya göl koruma havzasında yer alıyor olabilir, özel çevre koruma bölgesinde olabilir, sit alanı olabilir, enerji nakil hatları geçiyor olabilir. Daha binbir tane şey olabilir. Mevcutta hiçbir şey olmayan ve harika konut alanı olur dediğiniz yede aslında planda bambaşka kararlar olabilir.




KURAL 5: Kentsel Ölçekte Revize Edilen Çevre Düzeni Planı veya Nazım İmar Planı var ise Bir Önceki Planla Karşılaştırın.


Nerelerde proje yapılacağını kalkınma planından veya başka bir yerden bulamadınız mı? İşte size harika bir tavsiye. Yeni yürürlüğe giren Çevre Düzeni Planı ya da Nazım İmar Planlarını bir öncekiyle karşılaştırıp farklılıkları belirleyin: Önceki planda çöplük olan yer Özel Proje Alanı mı olmuş, gecekondu alanları Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı mı olmuş, bir yerlerden yol mu geçecek, bir yer tercihli kullanım alanı mı olmuş vs vs vs. Farklı gördüğünüz ve sizi kıllandıran tüm plan kararlarının altında iyi bir proje yatıyordur. Buraların üzerine düşün ve neler planlanıyor öğrenin.



KURAL 6: Yeni Bir Çevre Düzeni Planı veya Kentsel Ölçekte Nazım İmar Planı Var İse İmara Açılacak. Yerleri Tespit Edin.


Eski planla yeni plan arasında çok belirgin özel farklar dışında bariz görülen bir fark da gelecekte imara açılacak gelişme alanlarını göstermesidir. Buraları mercek altına alın. Kente yakın olan, yolun geçtiği veya geçeceği yerlerde yatırım düşünülebilir.



KURAL 7: Hisseli Arsa Almaktan Kaçının.


Bu herkesin bildiği ama yine de yaptığı bir hata. Alalım nasılsa ifraz ederiz kendi projemizi yaparız gibi bir düşünce var ama tecrübelerime dayanarak söylüyor, Tarım il müdürlüğünün kanunen istediği gereklilikler ve kadastro müdürlüğünün aradığı şartlar yerine getirilemez ise ifraz yapılması mümkün olmuyor. Kimi zaman da mümkün olsa da diğer hissedarlarla muvafakat sağlanamıyor. Bana 100 tane kişi ifraz yapmak istiyorum diye geldiyse sadece 2-3 tanesi başarılı olmuştur. Hisseli arsa almayın. Başınızı ağrıtmayın.



KURAL 8: Yol Yoksa Hemen Vazgeçin.


İnsan vücudu için yaşam kaynağı olan kanı taşıyan damarlar ne kadar önemliyse arsa için de yaşamı getirecek olan yoldur. Bu yollar;

  • Asfalt Yol

  • Ana Yol

  • İmar Yolu

  • Kadastro Yolu

şeklindedir. Bakın toprak yol demiyorum. Bir yerde toprak yol olması oranın gerçekten yol olduğu anlamına gelmiyor. Belki hazine arazisidir ama senelerdir köylüler gele gide orayı yol yapmıştır. Diğer taraftan çalı çırpı sazların olduğu bir yerde imar planında yol olabilir. Ya da tarla olarak görünen bir yer aslında kadastro yolu olabilir. Yolun kenarında diye size satmaya çalıştıkları yer yol olmayabilir yani. Belediye ve Kadastro Müdürlüğü araştırmanızı iyi yapın. Hatta parselsorgutkgm.gov.tr den kadastro araştırmanızı kendiniz yapabilirsiniz.


Satın almayı düşündüğünüz arsada herhangi bir yola cephe yoksa, yola ve caddeye erişim kısıtlıysa hiç düşünmeden o seçeneği eleyip yolunuza bakın.



KURAL 9: Daire Amaçlı Arsa Alıyorsanız En Az 5-8 Yıl Beklemeyi Göze Alın.


Sakın kaçırmayın 2 seneye daire sahibi olursunuz diyen gerizekalıların amacı size bir şekilde HAYAL SATIP komisyon kazanmak. Ham arazini olgun bir arsaya dönüşmesi için imar sürecini tamamlaması gerekir. Bu süreç;

  • Halihazır Harita Üretimi - 3 Ay

  • Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Hazırlanması ve Onaylanması - 6-9 Ay

  • Kurum Görüşlerinin Alınması - 6-9 Ay

  • 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Süreci - 2-3 Yıl (Planın Onanmasından Sonra 1 Ay Askı Süreci, Askılara İtirazlar, Büyükşehir ise ve ilçe belediyesi ile karşıt partiyse oluşan problemler derken 2 yıl geçer)

  • 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Hazırlanması - 2-4 Yıl (Bu plan daha da sıkıntılıdır. Esas kararlar bu alt ölçekli planda alındığı için itirazlar şiddetlenip rant savaşlarına, bu savaşlar da karşılıklı davalara döüşür. 2-3 yıl sürer)

  • İmar Uygulaması - 2-4 Yıl (Diğer adıyla parselasyon planıdır. Arsanızdan %40 DOP (yani Düzenleme Ortaklık Payı kesilerek imar parseline dönüşür. Ama o da ne? Planda ticaret alanında gözüken arsanız, konut alanı olan bir başka yere verilmiş. Bu süreç rantın yaşandığı en sıkıntılı süreçtir. Davalar açılır ve yapılan işlemler çoğu zaman iptal ettirili Sürecin tamamlanması 4 yılı bulabilir.)

  • Tapu-Kadastro Süreci - 6-9 Ay (Eskiden tarla, bağ, arazi olan tapunuz %40 oranında küçülerek imar parseline dönüştü. Ada-Parsel numarası değişti. Planlama alanında yeni oluşan tüm bu ada parsellerin kadastro müdürlüğüne işlenip tapuların çıkartılması gerekiyor.


Bir şehir plancısı olarak söylüyorum. 7-8 seneden önce imar süreci bitmez. İmar planının onaylanması orada hemen imar geçti demek değildir. İtirazlar, davalar, alt ölçekli plan, ona gelecek itirazlar ve davalar, en sonunda ise en önemli olan parselasyon planı süreci derken tahmin ettiğinizden 4-5 yıl daha fazla sürer.


Hadi hepsi bitti, hemen yapılaşmanın başlayacağı ne malum? Kentin içinde bile imar sürecinin bitiği ancak yapılaşmanın başlamadığı birçok yer var. Sizin arsa aldığınız yerde imar geçer geçmez yapılaşmanın başlayacağının garantisini kim verebilir?


Sonuç olarak; Bilmem kim şuradan arsa almış 2 yılda imar geçti şimdi 6 daire sahibi diye size hikaye anlatan kişi ya gerizekalıdır bu hikayeye kendi de inanmıştır, ya da size hayal satmaya çalışan ve komisyon beklentisi olan birisidir.




KURAL 10: İmarlı Arsa Alacaksanız Toplam İnşaat Alanını ve Kaç Daire Yapılabileceğini İyi Etüt Edin.


Emlakçı aracılığıyla böyle bir arsa almayı düşünüyorsanız emlakçının 40 daire çıkar 50 daire çıkar diye atıp tutmalarını dinlemeyin. İlgili ilçe belediysinin İmar Dairesi Planlama Şube Müdürlüğüne gidip ilgili şehir plancısından imar durumunu sorun. Plan notlarını öğrenin. Plan notlarındainşaatı kısıtlayıcı maddeler yer alabilir. Örneğin 10.000 m2'lik bir parselde Emsal E=1.5 olsun. Bu 15.000 m2 toplam inşaat alanı demek. Siz 150 m2'den 100 daire yaparım, bazısını 2+1 yaparım 180 daire çıkarırım diye düşünürken plan notlarında minimum daire büyüklüğü 180 m2'dir diye bir hüküm yer alabilir. Bu da 83 daire çıkması demek ki bütün finansal planlarınızı yerle yeksan eder.





KURAL 11: İmarsız Arsa Alacaksanız En Yakın İmarlı Alandaki Nüfus Yoğunluğunu (kişi/hektar) Öğrenin.


Nüfus yoğunluğu kararları 1/5000 ölçekli imar planlarında verilir. Planlama alanı için öngörülen nüfusun toplam alan büyüklüğüne bölünmesi ile bulunur.


Gelişme Alanlarında;

  • Çok Yüksek - 401 kişi/ha üstü

  • Yüksek - 251 - 400 kişi/ha

  • Orta - 121 - 250 kişi/ha

  • Düşük - 51 - 120 kişi/ha

  • Seyrek - 50 kişi/ha altında

olmak üzere 5 farklı nüfus yoğunluğu görülebilir. Çok Yüksek olan yerlerde 10.000 m2'de ( 1 hektar = 10.000 m2) 401 kişi ve üstünde nüfus yaşayacak demektir. Yani buralarda yüksek katlı yapılar yapılması öngörülebilir. Seyrek yerlerde ise 10.000 m2'de 50 kişi altında nüfus yaşayacak demektir ki bu da müstakil yapılar olacağı anlamına gelir.


Eğer arsa baktığınız alanın en yakınındaki imarlı bölgedeki nüfus yoğunluğu orta ise, çok yüksek ihtimal arsa baktığınız yerin yoğunluğu da orta olacaktır. Eğer yüksek veya çok yüksek ise yine çok büyük ihtimal yüksek veya çok yüksek olacaktır. Karar verirken yüksek nüfus yoğunluğu arayın. Böylece günü geldiğinde kat karşılığı verdiğiniz zaman daha çok daire sahibi olursunuz.




KURAL 12: İmar Planı Onanmış Arsalara Aldanmayın!


Diyelim ki size öyle bir arsa önerdiler ki imar planı onaylanmış, itirazlar vs sonuçlanmış her şey tastamam. Arsa çok güzel bir ticaret alanının ya da köşe konut parselin altında kalıyor. Siz sanıyor musunuz imar planında bu arsaya ticaret düştü diye imar uygulaması (parselasyon planı) sırasında sizin yeriniz yine bu ticaret alanı yada güzel köşe parselin altında kalacak?


İlke olarak herkesin yeri bulunduğu bölgeden verilmeye çalışır. Ancak DOP kesintisi sonrası kimi zaman minimum parsel büyüklüğünü sağlayamadığınız için başkalarıyla hissedar olabilirsiniz, yeriniz başka bir yere verilebilir vs vs vs. İmar uygulaması çok sıkıntılı bir süreç. Çok fazla girmek istemiyorum. Tek bilmeniz gereken imar geçti burası ticaret oldu demek sizin yerinizin ticaret olduğu anlamına gelmiyor. Riske girmeyin.




KURAL 13: Tapu Kayıtlarını Harf Harf Okuyun!


Tapu kayıtlarında arsanızın değerini, satılabilirliğini ve yapılaşmasını etkileyecek çeşitli şerh, beyan vb takyidatlar olabilir.


Tapu kayıtlarında arsa ile ilgili; "Zeytinlik, Orman Alanı, Kamulaştırma Kararı, Riskli Alan, Yolluk, Havza Alanında Kalmaktadır, 6306 sayılı kanun gereği rezerv alan içerisinde kalmaktadır, Mecurdur, Yolluk, Korunması gerekli kültür varlığıdır, .... lehine irtifa hakkı bulunmaktadır, imar düzenlemesine alınmıştır, askeri güvenlik bölgesi içerisinde kalmaktadır" vb. hayatınız boyunca duymadığınız çok değişik kayıtlar olabilir. Bu tarz kayıtlar görürseniz ilgili belediyesindeki şehir plancısına danışarak takyidatın ne derecede sınırladığını ayrıntılı öğrenin.




KURAL 14: Ne Kadar Ekmek, O Kadar Köfte.


Yukarıdaki maddelerde imarsız bir arsaya yatırım yapıp 2 yılda daire sahibi olamayacağınızı belirtmiştim. Bir diğer önemli konu da çok düşük miktarlara imarsız yerlerde arsa yatırımı yapıp birkaç sene içerisinde daire sahibi olma hayali kurmayın.


30-40 bin liralık bir yatırımla alacağınız imarsız arsanın size daire olarak geri dönmesi en erken 15 yıldır. Bu meblağlarda size arsa satmaya kalkıp bu fırsat kaçmaz birkaç yıla daire sahibi olacaksınız diyen kalpazanlara, hayal tacirlerine inanmayın. Bu bütçe ile çocuklarınız veya torunlarınız için orta-uzun vadeli bir yatırım yapılabilir; ancak kısa vadede konut olarak geri dönüş olmaz.




KURAL 15: Yatırımlık Arsalar Asla İlanlarda Yer Almaz. Arayıp Bulmanız Gerekir.


Bilmemne holdingin internetten arsa arayıp yatırım yaptığını duydunuz mu hiç? Peki internetten arsasını satan bir holding gördünüz mü? Şunu unutmayın: İnternette ilan verilen "kupon arsa, uçan arsa, kaçan arsa, sizi zengin edecek arsa, acil ihtiyaçtan satılık arsa" vb söylemlerin %90'ı çöp bilgidir, hayal tacirliğidir.


Arsa ticareti çok sessizce yapılır. Öngörü ve proje takibi ile hedeflenen yerde saha araştırması yaparak arsalar belirlenir ve satın almak için sahiplerince görüşülür. Bu yazının en başında göserdiğim grafikte 1. ve 2. evrede yapılan yatırımlar bu şekilde yapılır. Bu şekilde arsa bulup erken evrede iyi bir yatırım yaptıysanız 3. ve 4. evredeki alıcılara satmak için internetten alıcı bulabilirsiniz. (Bu evreden sonra bu arsa da çok iyi bir yatırım değildir. Değeri zaten yükselmiştir ve bir süre sonra duraklama ve düşüş evresine girecektir)




KURAL 16: Çok Büyük Bir Şirket Ya da Holding Değilseniz Tek Bir Arsaya 1.000.000 TL ve Üzeri Bedeller Ödemeyin.


Özellikle gurbetçilere Türkiye'den arsa almak istedikleri zaman çok yüksek bedellere arsa satılmaya çalışıldığını duyuyorum. Adam köylüsüne güveniyor. Şu proje gelecek, böyle olacak, sakın kaçırma alacaklar vs diyip hayal satınca alıcı mağdur oluyor.


Arkadaşlar, bu peynir ekmek değil ki hemen talip çıksın, hemen satılsın. Hadi diyelim satıldı. Komşu parseller ne güne duruyor? Onların sahibi bulunur onlarla konuşulur. Paranızı riske atmaya ne gerek var?


Eğer şirket yada holding değilseniz, Kural 3: Yatırım Modeliniz Belirleyin yazısında birinci seçenek olan düşük riskli garantici yatırımcılardan değilseniz yüksek meblağlı yatırımlar yapıp macera aramayın.


Kimsenin oyununa gelmeyin. Yazının en başından beri ne diyoruz. Grafikte gösterilen 1. evrede al, 3. evrede sat. 1. evrede fiyatlar zaten çok düşük olur. Kimse bilmediği için talep olmaz. İstediğiniz gibi pazarlık edip yatırım gücünüzü kullanarak güzel fiyatlara yatırım yapabilirsiniz. İlle de yüksek rakamda yatırım yapacaksanız hedef bölgelerde birden fazla arsa yatırımı yapıp riski dağıtabilirsiniz.



KURAL 17: Açgözlülüğe Yer Yok.


Kumarda hep kasa kazanır derler. Bunun nedeni insanların kazansalar dahi daha fazla kazanma hırsına yenik düşüp kazandıklarını kaybetmesi; hatta bunun da üzerine kaybettiklerini kazanma arzusuyla oynayıp daha da fazla kaybetmeleridir.


Başarılı bir yatırımda kilit nokta doğru zamanda çıkış (exit) yapmaktır. 1. veya 2. evrede yaptığınız yatırımı 3. evre sona ermeden, en geç 4. evrenin başında satmalısınız. Doğru zamanda alıcı çıktığı zaman arsanızı satıp yatırımınızı likitide edin.


Yukarıdaki grafiğe ilişkin gerçek bir olay anlatayım. Sir Isaac Newton'u duymuşsunuzdur. Hepimiz Fen ve Fizik derslerinde Newton prensiplerini okuduk, bununla ilgili sorular çözdük. Newton birgün borsada düşük bir bedelle yatırım yapıyor (Grafik 1. Evre). Bekleyişin ardından 2.5 kat fazlasına satıp harka bir exit yapıp yatırımını katlıyor (Grafik 3. Evre Başlangıcı). Belki biraz şans, biraz öngörü diyelim, Newton'un arkadaşları hisselerini satmayıp biraz daha bekleyip süper zengin oluyorlar (Grafik 4. Evre). Newton ve bu süper yükselen hisse senedini duyan herkes zengin olma hayaliyle çok yüksek bir yatırım bedeliyle bu hisse senedinden alıyorlar (Grafik 4. Evre Sonları) Newton kazandığı tüm parayı ve diğer bütün servetini bu hisse senedine yatırıyor. Hisse senedinin artışı bir süre sonra durağanlaşıp düşmeye başlıyor. Ve öyle bir çakılıyor ki Newton bütün servetini kaybediyor. Bu örneği yakın geçmişteki Bitcoin çılgınlığına benzetebilirsiniz. 3 bin dolar civarında seyreden bitcoin 20 bin dolar seviyesine kadar çıktı. Erken evrelerde alanlar zengin oldu. Sonrasında ise zengin olma ümidiyle bilip bilmeyen herkes bitcoin satın aldı. Zengin olanlar yüksek fiyattan satış yaptılar ve bitcoin fiyatı tekrar 3 bin dolar seviyelerine geriledi. İnsanlar hızlı zengin olmak isterken birikimlerinden oldular.



İyi bir arsa yatırımında da kurallarınıza sıkı sıkıya bağlı olun. Biraz daha artar diye beklemeden doğru zamanda satışı yapıp, arkanıza yaslanarak keyfini çıkarın.

0 görüntüleme

© 2018 Tüm hakları saklıdır. Tüm içerikler yigitalpaksut.com özgün içeriğidir.

  • Facebook Black Round
  • Google+ - Black Circle
  • Twitter Black Round