SORULAR VE CEVAPLAR

ARSA YATIRIMI

Merhabalar; Sizi duydum araştırdım ve boştan yere yatırım yapmak istemiyorum net olarak 100.000 bin tl var arsada değerlendirmek istiyorum nasıl yardımcı olursunuz bana şimdiden teşekkürler

 

Aslan Bey merhaba,

Mesajınız için teşekkür ederim. Ben şehir plancısıyım. Emlakçılar gibi size hayaller kurdurup bütçenizle milyonlar kazanmayı vaad edemem. Ama naçizane birkaç şey paylaşacağım. 

1. önemli olan herkesin aldığı yerden almak değil erkenden farkında olmak. Bitcoin 20 katına çıkınca zengin olan oldu. Ancak sonra herkes hücum edince fiyatı düştü. Politikanız şu olsun: kimse yüzüne bakmazken siz farkına varın, herkes yatırım için hücum ederken yani alıcı varken satış yapıp likitide edin. Geçen sene gölbaşında bir amca 800 bine arsasına müşteri çıktı satmadı 3 ay geçince 650 bine de razıyım çok sıkışığım satalım dedi ama giden müşteri her zaman gelmeyebiliyor. Dolayısı ile sabırlı bir yatırım ve doğru zamanda çıkış çok önemli.

2. Şehir plancıları odasının araştırmasına göre nüfusu 5.5 milyon olan ankarada 16 milyon kişiye yetecek imarlı arsa var. Yani arz o kadar fazla ki, arsamızdan imar geçsin daire alırız vs hiç gerçekçi değil. Çok fazla arz var müteahhit en iyi teklifi kim kabul ederse onla anlaşır. Şehir içinde bile birsürü boş alan varken neden yeni imar geçmiş bir yere ev yapıp kendini riske atsın ki? Konutta saçma bir rekabet var ancak sanayi bölgeleri sınırlı. Ostim nasıl şehir içinde kaldı daha büyük tesisler kazan saraya taşındı. 10 sene sonra orası da şehir içinde kalacak. İstanbul yolu üzerinde çok değerli bir sanayi alanı. Üstelik yollarla çevrilmiş sınırlı bir alan. Genişleme imkanı yok ise değerlidir. İktisatta kıt mallar hep değerlidir: altın, platin, petrol vs. Ben şahsen özellikle eğiliyorum bu bölgeye. Güzel arsalar da buldum sahibinden. 

- yaşamkentmiş, incekmiş, alacaatlıymış, çakırlarmış vs şu anda herkesin atladığı yerler. Doygunluğa ulaşan konut bölgeleri. İlle de konut arsası alayım derseniz mamak, keçiören, sincan hızlı büyüyrn mantar gibi çoğalan yerler. Dün gölbaşı belediyesindeydim imar daire başkanı ile randevum vardı. Geçen sene 1400 üzeri ruhsat vermişler bu sene 7. Aydayız daha 100 civarındaymış. Çankayada da böylesir ancak alt gelir gruplarının olduğu bölgelerde durgunluğa rağmen hareket daha fazla olabiliyor. 

- imarlı arsalar pahalı olur. Değeri çok artsa bile bu sefer alıcı bulması zorlaşır. Siz hikayesi güzel arsalara yoğunlaşın. İmarın hemen dibinde, imarın taşmasının an meselesi olduğu yerlere. Yatırımınız mesela bankada 5 6 senede 2 katına çıkıyorsa arsada iyi hikayesinden dolayı hızlıca 2 katına çıkan bir yer bulup satmalısınız.

- sınırlı yerlerden almak çok önemli. Şimdi beytepeyi yaşamkenti düşünün. Alabildiğine boş arsa. Ama bağlıca mesela yollarla sınırlanmış bir alan. Arsa stoku yakın zamanda erir. Orada da düşük emsal problemi var çok davalık yerler var. İmar rantları çok dönüyor bulaşmamak lazım. 
- 2 ay önce aso başkanı, ato başkanı ve mobilya sektörünün önde gelen iş adamlarıya otonominin mobilya versiyonunu nerede kurabiliriz diye sunum gerçekleştirmiştim. Hepsinin fikri anksrada arsa yatırımı yapacak yer kalmadı şeklinde. Bunlar milyon dolarlarla oynayan iş adamları. Onlar bile şu dönemde arsa yok diyorlarken kıytırık emlakçılar şuradan alın milyoner olun vs atıp tutuyorlar.

Öyle biryer olsunki piyasa durgun olduğu için değerinden ucuza alın. Kısa sürede en az 2 katı değerlensin ve biraz değerinin altına hızlıca satıp güzel bir kazanç elde edin. 100 bin liranızı yatırıp milyon olma hayaliyle 20 sene beklemeyin. O değere gelmesii hem uzun sürüyor hem alıcısı azalıyor. Mesela 2 sene önce bir adam 650 bin liraya aldığı bir arsasını birkaç ay sonra 700 bine satmıştı. Alıcı çıktığı anda satmak gerek arsanın tüm olayı bu.

KAMUYA TERK

merhaba, kamuya terklerin en az %8 oranında bırakılmasına ilişkin yasal bir dayanak var mıdır?

 

KOP alanları hakkında en az ve en çok yüzde diye birşey hiç olmadı. Düzenleme Ortaklık Payı  (DOP) için oran %40'a kadardı. Son çıkan kanun ile kamu terklerini (KOP) kaldırarak Düzenleme Ortaklık Payını %45'e çıkardılar. Artık KOP uygulaması yapılmayacak. Dolayısıyla %8'miş değilmiş çok farketmiyor. 

 

Saygılar,

Yiğit Alp Aksüt

ARSA YATIRIMI

Merhabalar yiğit bey sitenizi tesadüfen gördüm;sorum olacaktı Ben iki yıl önce çubuk melikşah da yaklşık 2 dönüm yer aldım hisseli. Ama yeri belli.belediye y sorduğum da şimdilik bir herhangi bir problem yok kadastrol yola cephesi var demişti. konum olarak karşında y.b.üniversitesi. var.ayrıca havalanı manzaralı.br Sizce bu bölge yatırım yapmk içn mantıklımı?değerli bilgilerniz içn teşşkür ederim.

 

Ömer Bey selamlar,

 

2038 Ankara Çevre Düzeni Planı'nda bu bölgenin gelişeceği ve çubukla birleşeceği öngörüldü.  Ekteki görselde çizdiğim bölge Melikşah. Sizin arsanız bu bölgede mi bilemem. Görselde göreceğiniz üzere yol boyunca bir yapılaşma öngörülerek çubukla birleşeceği öngörülmüş.

 

Evet buralar elbet yapılaşacak. Buradaki yatırım kararı şu. Çok uygun fiyata alıp 10-20 sene beklemek mi yoksa biraz daha harcayıp şehrin tam bittiği noktadan alıp birkaç senede kara geçmek mi? 

 

Esenboğa havalimanı 1955'te hizmete girdi. 65 yıl geçti daha burnunun dibindeki yerlerde gram oynama yok. Sizin oralarda yapılaşma ne zaman başlar? Kamu yatırımları geldikten sonra. Üniversite henüz Çubuk merkezde. Melikşah bir köy. Orada bir üniversite açılması en az 20 sene. Yol gelecek, kamu kurumu gelecek, toki vs gelecek anca öyle gelişir. 

 

Diğer yandan havalimanı arkaları yerleşim için çok verimli eğil. Bitmek bilmeyen bir gürültü söz konusu. Yaşayanlara artık gına geliyor. Ankara eğer bir sanayi şehri olsa buraya lojistik merkez gelebilir hemen havalimanı arkası mutlaka değerlendirilir derdim ama şu anda bana hiç cazip gelmiyor. Çubuk merkezde çeperlerde yatırım yapılabilir. 

 

Yatırım yaparken mantığınız şu olsun: KIT MAL. Bu ne demek? Piyasada az bulunan şey değerlidir. Altın, gümüş, kömür vs değerliyken taş çok daha ucuz. Bakın bu sene soğan bile az çıktı fiyatlar hemen fırladı. Arsa yatırımı yaparken de; yapılaşma bir yerde artıyor, arsalar azalıyor ise o bölgeye yönelebilirsiniz. Bu şu demektir. Yapılaşacak arsa azaldıkça mevcut kalan arsaların değeri artacak, bu durum o bölgenin yanındaki arsaları da tetikleyecek.

 

Örneğin şu anda ilanda şöyle bir arsam var. Burası otoyollarla çevrilmiş, etrafında fabrikalar olan, imar planına 300 metre uzaklıkta. Üstelik sanayi bölgesi. Burada 3 seneye kalmadan fiyat en az 3 katına çıkar. Aynı şeyi Melikşah için söylebilir misiniz? Yaprak dahi kımıldamıyorsa durup dururken arsa değerlenir mi? Havalimanını uzaktan görmes mi değerli yoksa yanında mantar gibi sanayi binalarının bitmesi mi?

ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMA BÖLÜMÜ

merhaba ben serap 18 yaşındayım,liseyi bitirdim ve yks sınavına girdim şuanda da sonuçları bekliyorum.bu süreçte bölümleri araştırıyorum ve bilgi sahibi olmaya çalışıyorum. şehir ve bölge planlama aslında çok önceden beri aklımda olan bir bölümdü ve bu bölüm hakkında araştırma yapmaya başladım daha sonra da türkiyenin en iyisi olarak sizi buldum. sizden bu bölümü okurken yaşadımlarınızdan,mezun olduktan sonra yaşadıklarınız hakkında biraz da olsa bilgi almak istiyorum.teşekkür ederim.

 

Serap merhaba,

 

Mailin için çok teşekkür ederim. En iyisi değilim estağfurullah. Şehir ve Bölge Planlama eğitimi veren okulların öne çıktığı yetenekler var. Mesela İstanbul'daki okullar daha çok tasarım gücü yüksek öğrenci çıkarırken, ODTÜ akademisyen, Dokuz Eylül - Selçuk - Gazi piyasaya yönelik eğitimler veriyor. Bunun dışında Kayseri'de Yozgat'ta Erzurum'da ve daha birçok okuldan her sene mezun olmayı bekleyen en az 60 kişi var. Sanıyorum ki her yıl en az 500 kişi mezun oluyordur. Bu sene mezun olacaklar +  4 yılda 2000 kişi daha 2500 kişi eder. 1000 kişi de hala işsiz olsa 3500 kişilik bir plancı ordusu olacak. Elbet hepsi işsiz kalmayacak 4 5 sene boyunca birileri girecek ama bakanlık bir sınav açtı mı 100 kişi alıyor maksimum o da 3 senede bir yapıyor. Son 4 senede şehir plancısı kadrolarını hangi kurum açmış, ne kadar açmış bir bakmanı öneririm. Belediyelerde başkanlar değiştikçe alım oluyor. Bir sonraki seçim senin mezuniyetine gelecek. Belediye başkanı tanıdığınız olursa o dönem bir belediyede başlayabilirsin. Özel sektöre gelince maaşlar düşük çalışma saatleri çok uzun. Yüksek maaş alanlar da bir ofiste 4 5 sene çalışıp her konuya hakim olup planlama ofisinin eli kolu ayağı durumunda olanlar. 30 yaş üzeri olup hala memur olamamış kişiler çok bunalıyor tempodan. İşsiz olanlar daha da bunalım durumunda. Bu iş çünkü satış, pazarlama veya inşaat gibi perakende sektörüne bağlı değil. Belediye ve kamu kurumlarıyla iş yapılıyor. Onlar da sıkıntıda olduğu zaman işler duruyor. Şu anda bizim piyasa ölü mesela. 

 

Bölümü okuması da biraz saçma. 4 senelik eğitim aslında 2 seneye sıkıştırılıp verilebilir. Sürekli ütopik verilerle bir şeyler yapmaya çalıştırılıyor öğrenciler. Çok yoğun bir çizim ve boyama süreci var okulda. Benim inşaat mühendisi ev arkadaşlarım yine patates baskı mı yapıyorsunuz diye dalga geçiyorlardı. Adam orda mekanik öğreniyo biz okulda desen çiziyorduk. O kadar özenip boyamanın, çizmenin gerçek hayatta hiçbir karşılığı yok. Teknoloji o kadar gelişti ki herşey artık bilgisayar üzerinde. Netcadi ve GIS programlarını geçtim İHA uçaklar ile yüzeyin 3 boyutlu fotoğrafı çekilip bunun üzerinden daha verimli modellemeler yapılıyor. Yani verilen eğitim çok eski kafalı. ODTÜ'yü kazanırsan gidebilirsin. Ya da İStanbul'da Mimar Sinan, 

İTÜ veya Yıldız. Doğuda, güneydoğuda, karadenizde belki yeni okullar açılır oralara akademisyen olursun. Ya da KPSS'den yüksek puan alır biryere atanabilirsin kendine güveniyorsan. Özel sektör düşünüyorsan ya kendini çok geliştireceksin bütün program dillerine hakim olacaksın ve çok iyi bir proje ofisine gireceksin. Ya da kendini o kadar zorlayamıyorsan düşünmeyeceksin. Ben bütün stajerlere kpss çalışın diyorum. Mesela bütün programlara hakim, bu işe çok meraklı, haritacılık bilgisi de olan bir çocuk mezun oldu ona iş bulamıyoruz şu an. 

 

Tabi geçici bir dönem bu elbet düzelecektir hazinenin durumu. İşler illa açılır. Ama şunu bil; istediğin gibi plan yapıp kenti şekillendremiyorsun çünkü çok fazla yasal eşik var mesela mülkiyet, jeolojik sakıncalı alanlar, kuru dereler vs. Öyle kafana göre plan yapamıyorsun herşey olduğu gibi kalıyor mecburen. Sermaye daha hızlı hareket ettiği için önce şehir gelişiyor sonra mevcut durum plana aktarılıyor. Hayalinde nasıl bir şey var bilmiyorum ama imar işi rant işi. Herkes bir şekilde yasa ve yönetmelikler by-pass etmeye çalışıyor. Öyle tasarım, daha iyi bir kent, yaşanabilir akıllı kentler vs gibi söylemler havada kalıyor hep. 

 

Sana başvur ya da başvurma diyemem ama kuzenim ya da bir aile tanıdığım olsan yurtdışında Erasmus yapabileceğin, yüksek lisansa kabul alabileceğin bir bölüm oku derdim. Benim zamanımda erasmus falan yoktu. Yurtdışında da çok rağbet gören bir bölüm değil. Sen bütün seçenekleri iyi değerlendir. Bölüm nasıldır, okurken neler yapılıyor dışında 4 5 sene sonra kendini nerde görmek istediğini düşünüp ona göre de düşünmelisin.

 

Sevgiler,

Yiğit

ÖZEL İMAR TALEBİ

Merhaba. Arsama özel imar getirmek istiyorum ne yapmam gerekiyor?

 

Merhaba,

 

3194 sayılı imar kanununun 8. Maddesi ğ bendi gereğince kamuya ait imar yolu yada kadastro yoluna cephesi olmayan, bu yollara bağlantısı olmayan parsellere özel imar getirilemez.  Sizin parselleriniz de birçok parselin ortasında kalıyor ve bir imar yoluna bağlanmıyor. Bu nedenle özel imar getirilemez.

 

Ayrıca arsanız hisseli. Olası bir plan tadilatında diğer hissedarların da muvafakatını almanız gerekiyor. Ayrıca arsanız tarla niteliğinde. Bu alanlarda yalnızca tarımsal yönetime veya kamu yararına yönelik fonksiyonlara imar getirilebilir. Üstelik arsanızın yanında da bir kuru dere yatağı var gibi görünüyor. Faal olmasa da kuru dereler imar planlarında arsanızın kullanışını son derece etkileyici bir faktör.

Bu hususlar göz önüne alındığında arsanıza (arazi) özel imar geçirmeniz mümkün görünmüyor. Bölgenin gelişmesini bekleyip imar çalışmalarının sizin arsanızı da kapsamasını beklemeniz gerekiyor. 

 

Sevgiler,

Yiğit

ARSA YATIRIMI

Yiğit Alp Bey merhabalar. 100-120 TL civarında bir param var. Ankara'da arsa yatırımı yapmak istiyorum. Konu ile ilgili bütün yazılarınızı okudum. Sizce arsayı nereden almalıyım. Teşekkürler.

 

1. Ben yazılarımda eski verilere dayanarak şehir plancıları odasının yapmış olduğu Ankara'da 16-18 milyon nüfusu barındıracak imarlı alan var söylemiyle dikkatli olunması gerektiğini söylüyordum. Ancak  Mansur Yavaş'ın yeni yaptırdığı çalışmada  zaten kentte 100.000 konut fazla olduğu; nüfusu 5.5 milyon olan Ankara'da 25 milyon insanın yaşamasına imkan veren imarlı alan olduğu çıktı.  Yani siz şehrin yakınından arazi alacaksınız oralara imar geçecek falan hikaye.. Zaten 25 milyona yetecek kadar arazi imar edilmiş. Daha fazlasına bu yönetim izin vermez inanın. Verse de zaten akıl karı olmaz bunca konut ve arsa fazlası varken.  Kaldı ki bir de kentsel dönüşüme ayrı önem veriyorlar. Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi hazırlamak için belediyeler gün aşırı kapımızı çalıyor. Kentin dışına doğru taşıp oraya altyapı götürmektense, halihazırda kent merkezinde yer alan, altyapıdan faydalanan, daha değerli bölgelerde yerinde dönüşüm yapmak prestij ve finansal olarak belediyelerin daha çok işine geliyor. 

 

2. Kentte imarlı konut arsaları çok fazla. Eskiden müteahhitlerin %60-40 için peşlerinde koştuğu arsa sahipleri şimdi %40-60 oranına müteahhit bulamıyor. Binlerce imarlı arsa vat konut yapılmayı bekleyen. Biz kıt olan şeyin peşinden koşacağız ki değeri olsun. Bu nedir? Bağlıca gibi az parselin kaldığı bölgeler zaten ateş pahası. Bu durumda Sanayi bölgesine yöneleceğiz. Ostim'in tamamı şehirle çevrili. Sincandaki OSB'lerin tamamı mera ve tarım arazisiyle kaplı. Malıköyün etrafı çorak arazilerle çevrili. Belli bir gelişim yönü tahmin edilemez. istedikleri gibi rant sağlayabilirler. Polatlı ve Şereflikoçhisarın etrafı yine çorak arazi dolu. Hasanoğlan keza öyle. Akyurt deseniz Ankara'da en çok arsa spekülasyonu yapılan yerlerinden biri. Söylentiler gerçek olsa şimdiye kadar orası dünyanın en büyük silikon vadisi olmuştu. Ostim deseniz burada arsa yok zaten. Bunların hepsini inceleyince tek bir yer ön plana çıkıyor: Saray. İstanbul Yolu ve Otoyoluna paralel. Etrafında Türkiyenin en büyük sanayi kuruluşları. Diğerlerinin 4 cephesi de tarla iken burada 3 cephe de yol ve sanayi alanları ile kaplı. Şehir içindeki yüksek fiyat ve alan yetersizliğinden kaçan sanayici hemen Saray'a koşuyor. Hem İstanbul yolu ve otoyol üzerinde, hem parseller büyük, hem fiyatlar uygun, hem kente en yakın sanayi üssü, hem türkiyenin önemli sanayi kümelenmeleri burada, havacılık ve uzay üssü bile buraya kuruluyor. İnşaatın ilk etabı da tamamlanmış durumda. Dolayısı ile bölge kente en yakın sanayi bölgesi olması nedeniyle büyük bir potansiyel barındırıyor. İlaveten Ankara Uzay Havacılık İhtisas Organize Sanayi Bölgesi'nde ilk etap inşaat tamamlaması bile büyük bir gelişme. Burada Türkiye'nin önde gelen teknolojik sanayi ürünleri üreten tesisleri yer alacak. Bu firmanın mamul ve yarı mamül tedarikçileri ise bu ihtisaslaşmış bölgenin çevresinde yani Saray'da konuşlanacak. Bu firmaların Saray'a akın etmesiyle bölgede parsel azaldıkça fiyatlar çok yükselecek. Şöyle düşünün hastanenin etrafında nasıl eczaneler var, üniversitelerin etrafında nasıl yurtlar var, Plazaların etrafında nasıl oraya hizmet veren kuru temizlemeciler, marketler, kuaförler vs var, sitelerde mobilya mağazalarının arka caddelerinde nasıl o mağazaları besleyen üretim alanları var. Burada da ihtisas osb'yi besleyecek yüzlerce sınai işletme açılacak. Yola yakın yerler doldukça gelişim yönü yukarı doğru artacak. Boş kalan parsel sayısı azaldıkça bu durum arsa fiyatlarında büyük bir baskı kurup fiyatları yükseltecek. Alan azlığı nedeniyle oluşacak imar beklentisi de alanın hemen yakınındaki arsaların fiyatını etkileyerek yükselişe geçirecek. Bu bir varsayım değil 2x2 kadar net bir hesap.

 

3. Saray'da imarlı bölgede fiyatlar çok yüksek. M2'si 180'den başlayıp 300'lere kadar gidiyor. Benim tavsiyem imarın tam bittiği yerden yatırım yapılması. Çünkü alan dolmaya başladıkça mecburen bir genişleme ile imarlı alanı da büyütecekler. Hatta siz buraya yapacağınız yatırımda 5-10 sene beklemeye bile gerek kalmadan 3-4 seneye yatırımınızı en az üçe katlayabilirsiniz. Piyasaların açılması ve havacılık ihtisas osb nin tamamlanmasıyla mamül ve yarı mamül tedarikçileri bu bölgeye toplanacak. 

 

Saygılarımla,

Yiğit Alp Aksüt

YATIRIM

İyi günler, 50000 tl bütçemiz var, çevremiz Ankara Yuvadan arsa almamız gerektiğini söylüyor, alıp hobi bahçesi gibi de kullanıp 5 10 seneye satmak istiyoruz ve altından daha fazla değerlensin istiyoruz, sizce Yuva taleplerimizi karşılar mı? Teşekkürler

 

Merhaba,

 

Yazımı okuduğunuz için teşekkür ederim. Yuva'dan kastınız Pursakların arkasında Esenboğa'nın batısında yer alan Yuva mı; yoksa Yenimahalle'dek Yuva mı?

 

Öncelikle şunu belirteyim bu tarz bölgelerde genellikle arsalar TARLA vasıflı olduğu için imarlı arsaya göre daha büyük yüzölçümlerine sahip. 3000 m2'den başlayıp ortalama 5.000-10.000m2 arasında büyüklüklere sahip bu tarlalar babadan oğula geçe geçe hissedarları da artmış durumda. Size mail ekinde bölgedeki parsellerin büyüklüğüne dair biri Pursaklar Yuva diğeri Yenimahalle Yuva olmak üzere iki görsel gönderiyorum. Pursaklar Yuva'daki görselde köyün kuzeyindeki tarla nitelikli arazilerde en küçük yüzölçümü 6.000 m2. İşaretlediğim birkaç arazi köyün toplam yüzölçümünden çok çok daha küçük. Yenimahalle Yuva'da ise arazilerin büyüklüğünü göstermek için çok daha uzaktan bir fotoğraf attım. Burada 70.000 m2 büyüklüğünde araziler var. En küçük bulabileceğiniz arazi 7.000 m2 büyüklüğünde. Bu bölgede zamanında dergi vasıtasıyla bedava arazi dağıtıldığı için çok hissedarlı. Örneğin bizim de dedemden kalan bir arsamız var Yuva'da. Bizimkiler de sizin gibi bir hobi bahçesi kuralım yazın serin serin otururuz diyorlardı ama hoop dedim:) 40 tane hissedar var. 30 bin metrekare arazi. Bunun şu köşesi benim bu köşesi senin diye birşey yok ki. Dolayısı ile hobi bahçesi olarak tabi yaparsınız şöyle yaparsınız böyle kullanırsınız diye size hisseli arazi satmaya çalışacaklar ama kuracağınız hobi bahçesi size ait olmayacak. Köy yerlerinde ve iç anadoluda hisseli arazilerde çit veya tel örgü çekip kendi aralarında bilirler şurası senin burası benim diye; ama başkentte böyle bir durum olamaz. Hisseli değil de tek tapulu müstakil bir arazi almaya kalkarsanız da bu sefer bütçenizin çok üstüne çıkmış olacaksınız 7.000 m2 arazi alarak. Minimum 200.000 TL bütçe ayırmanız gerekecek. 

 

İkinci olarak bölge analizi yapmak gerekirse;

 

a. Pursaklar Yuva diyorsanız unutun gitsin. En iyi ihtimal Esenboğa ile Kazan'ı birleştren bir yol geçer ordan başka da birşey olmaz 4-5 senede. 

 

b. Yenimahalle Yuvaköy'de ise en değerli bölge yolun kuzeyinde kalan köyün kendisi. Yolun güneyinde olduğu gibi burada da sınırlı bir alan sanayi olacak. Uydudan göreceğiniz üzere Yuvaköyün hemen kuzeyinde mavi ile gösterilen bir alan var. Burası TUBİTAK Teknoloji alanı. Artık 10 seneye mi 20 seneye mi çalışmalar başlar bilemiyoruz. Elbet bölgedeki fiyatları hareketlendirir ama ne zaman allah bilir. Çünkü dediğim gibi bu plan 2038 yılının planı. Tubitak arazisinin kuzeyinde açık zeytin yeşili ile gösterilen devasa tarım arazileri var. Buralar tarla ve mera vasfını korumaya 2038 yılında bile devam edecek. Yani buraların uzun vadede yerleşime açılması öngörülmüyor. Yani Yuva'da alacağınız arazinin prim yapabilmesi için köy sınırlarının tam içinden almanız gerekiyor ki buralar da çoktan uçmuş durumda. Yani bu bütçeyle yuvaköyün kuzeyinde bu engebeli arazilerin ortasından alacağınız hobi bahçesinin tarla veya meradan başka bir özelliği olmayacak hem de onlarca hissedar olduğu için hep bir problem olacak. 

ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMA İŞ BULMA İMKANI

merhaba, çok faydalı bir site kurmuşsunuz ama benim sorum bu konuda değil. Gazi Üniversitesi Şehir Bölge Planlama öğrencisiyim seneye mezun olacağım. Ankara'da çalışmak istiyorum ama staj yeri bulmakta bile zorlandım bir çok şirket küçülmeye gitmiş, iş yok deniliyor. Ankara'da çalışmak istiyorum kendimi nasıl geliştirmeliyim ki seneye mezun olduğumda hemen çalışabileyim. konuyla alakasız kusura bakmayın ama sizin gibi tecrübeli birisine denk geldim sormak istedim. Şimdiden teşekkürler

 

Merhaba ,

Birkaç gün önce ŞPO Eski Başkanı Necati Uyar'ın verilerle anlattığı trajikomik bir yazı gördüm. ŞP bölüm kontejanları o kadar artmış ki şu anda ihtiyacın çok üzerinde şehir plancısı var. Tüm belediyelere ortalama 6 küsür plancı sayısı düşüyor. Ki bu belediyelerin bir çoğunda şehir plancısı bile yok.  Kamuya alımlar da son derece düşük. Şu anda piyasada iş olmadığı için şirketlerde küçülme olduğu doğru. Birçok firma hakedişlerini dahi alamıyor. Ücretsiz uzun süreli staj bile isteseniz firmalar buna sıcak yanaşmayabilir. Sanki personel istihdam edecek maddi güçleri yokmuş gibi algılanabilir dışarıdan. Benim naçizane tavsiyem son senenize girmişken şimdiden kpssye çalışın. Evet kamuda alımlar az, ama elbet tekrar açılacak. Önünüzde binlerce kişi olacak ama asıl rekabet edeceğiniz kitle maksimum 500 kişi olacak. Yüksek puan alarak onları elimine edebilirsiniz. Şu anda 30lu yaşlarında olup hala az maaşa çalışanşar çok pişman. Yüksek maaş alanların da canı çıkıyor zaten. Bakanlık, il müdürlüğü veya başka br devlet kurumunda kendinizi geliştirirsiniz zaten. Şimdiden başlayın çalışmalara.

Kolay gelsin.

Yiğit

İMAR PLANI TADİLATI

Yiğit bey merhabalar. ben şehir plancısı yım özel sektörde çalışıyorum. kendime ait büromda. ufak bir detey takıldı kafama ama herhalde doğru şeyi yazmadığım için google sisteminde aradığım cevabı bulamadım. sorum şu: plan değişikliği dosyası hazırlayıp ayrık nizam 5 katlı imarlı bir parselin kat sayısının ayrık nizam 7 ye çıkardık ama bunun 1 katı dükkan olacak diye düşünüyor müteahhit.  Yani değişiklikteki amacımız zemin üstü (dükkan) 6 kat olarak değişiklik yapmaktı. Ama meclis kararında ayrık nizam 7 katlı konut alanı diye geçmiş bu durumda meclis kararında ticaret belirtilmediği halde asma katsız dükkan yapma hakkı var mıdır. soruyu sormamın amacı şu normalde bir yer ticaret olacaksa özellikle belirtiyoruz Konut+Ticaret diye bu ibareden anlaşılıyor ki asma katlı dükkan yapılacak ama bunda asma kat olmayacağı için özellikle belirtmedik.  daha önce böyle bir dosyam daha olmuştu imar müdürü asma kat yapmayacaksanız ticaret diye belirtmenize gerek yok demişti bir katı istediğiniz takdirde dükkan olarak kullanabilirsiniz demişti. bu durumu anlattığımda ona yönelik olan yönetmelik değiştiği için emin değiliz biz bir araştırıp size dönelim dediler. onlar araştırırken bende olaya yabancı kalmayıp size danışmak istedim. biraz uzun yazdığım için kusura bakmayın olayı biraz karışık olduğu için tüm detayları yazmak istedim. şimdiden çok teşekkür ederim.

Ayla Hanım merhaba,

 

İmar yönetmeliği 19/1/f/1'de belirtildiği üzere;

 

Konut alanlarında BELEDİYE MECLİSİ KARARI ile yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında;

 

zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.

 

 

Yani bu yol ticari açıdan önemliyse ve belediye meclisi bu yönde bir karar aldıysa burada yukarıdaki şartları sağlayan dükkanlar açılabilir.

 

Asma kat olayı ise belediyenin karanına bağlı.Bunla ilgili yönetmelikte belirtilen bir madde yok. Planda belirtilen yükseklik geçilmiyorsa, sokağın/caddenin silüeti bozulmuyorsa asma kata izin verilebilir.

 

Kolay gelsin.

Yiğit Alp Aksüt

YENİ MEZUN

Gazi Üniversitesinden yeni mezun olmuş bir şehir plancısıyım. Sadece plan yapmakla yetinmeyip sosyolojik olarak da çalışmak istiyorum. Bunun için bir öneriniz var mı ? Ankara'da ikamet etmekteyim vakit ayırabilirseniz sizinle yüz yüze de tanışıp sohbet etmek konuşmak tanışmak isterim. Saygılarımla

Yusuf merhaba, 

 

Bedelli Askerlikten yeni döndüm mesajına bu nedenle geç cevap veriyorum. 

 

Şu anda 5.5 milyonluk Ankara'da 25 milyonun yaşayabileceği kadar alan imara açılmış durumda. Bu sadece Ankara'da değil tüm şehirlerde böyle. Ortada bir arz fazlası varken üniversiteler de durmadan mezun veriyor. Türkiye'deki tüm belediyeler 4'er şehir plancısı çalıştırsa yine de işsiz plancılar olacak öyle kötü bir durum var. 

 

İşin sosyolojik boyutu ile de ilgilenmek istiyorsan mutlaka Kentsel Dönüşüm ile uğraşan bir firmaya başvurman. Dönüşümün konseptini belirlerken halkın ihtiyaçlarını ve yaşam şeklini anlamak çok önemli. Tabi kuru kuru ilgilenmek olmaz açık öğretimden sosyolojiye de başvur. Ben başvurdum bu dönem:) Böylece mezun olduktan sonra imza atma yetkin de olur. 

 

Sana tavsiyem GEDAŞ'a başvur. GEDAŞ TOKİ'nin iştiraki. Bu aralar yeni bir oluşum içerisindeler. Kentsel dönüşüme ağırlık verecekler. Şansını dene derim:)

AŞAĞIYURTÇU ARSA

HAKKINDA

MERHABA HOCAM BENİM ESKİŞEHİR YOLUNDA ÇANKAYA ÜNİVERSİTESİ YAKINI 62606/3 45 HİSSELİ BİR ARSAM VAR ACABA DURUMU NE OLUR 241 M2 180000TL CİVARI SATSAMMI BEKLESEMİ KAFAM ÇOK KARIŞIK

Nihat Bey merhaba,

 

Kusura bakmayın bedelli askerlikten yeni geldim. Bilgisayar erişimim olmadığı için sorunuza cevap veremedim. Arsanızın konumu güzel, ancak satmayı düşündüğünüz miktar bölge piyasasına göre çok. Arsanızın m2'si için istediğiniz fiyat 746 TL/m2. Aynı bölgede Eskişehir yoluna 50 - 100 metre uzakta olan arsaların metrekare fiyatları 800'den pazarlanıyor 700-750 TL bandında da alıcı bulur. Sizin arsanıza yakın Uluğbey caddesine cepheli bir arsayı metrekaresi 300 TL'den satıyorlar mesela. 1550 m2 yere 465.000 TL istiyor.Şimdi daha iyi bir konumdaki yerde 465 bine 1550 m2 arsa almak mı yoksa daha uzakta 6 kat daha küçük arsaya 180 bin vermek mi daha iyi bir yatırım? Bu arsa bile İndirimdi vs derken metresi 250-270 TL bandında alıcı bulabilir. Sizin de arsanız için metrekaresi 250 TL'den alıcı bulabilirsiniz. Yani arsanızın değeri 60.000 TL civarında görünüyor. Eğer size daha yüksek mebladan sattılarsa geçmiş olsun. Siz de öyle bir alıcı bulabilirseniz ne ala. Çok önceden aldıysanız ya da ata yadigari ise biraz daha bekleyebilirsiniz 5 yıla kadar fiyatlar artar. Ama daire beklentiniz varsa, orada yapılaşma olması, daire almanız 10 yılı bulur. Acil nakde ihtiaycınız varsa 75.000 TL'den ilana koyabilirsiniz. Pazarlık vs payı derken değerine satarsınız. 

 

Saygılar 

İMAR PLANINDA

İ HARFİ NE DEMEK

imar planımızda i harfi var bu ne demek

 

İ-2 gibi birşey yazıyorsa İkiz Nizam 2 kat anlamına gelir. 

Bazı planlarda mevzuatta olmayan kısaltmalar da yer alabiliyor. Buradan ekran görüntüsü paylaşırsanız. Hangi il ve ilçede olduğunu da belirtirseniz imar durumunuz hakkında detaylı bilgi vereyim.

 

Saygılar,

Yiğit Alp Aksüt

HASANOĞLAN ARSA KARŞILIĞI DÜKKAN TAKASI

Merhaba, ankara  hasanoglanda 1211 m2 arsa imarsız , devirli dukkanimla takas teklifinde bulundu. Sizce bu takasa girmeli miyim? Bölge yatirim açısından uygun mu?

 

Yavuz Bey merhaba,

 

Hasanoğlan'ın imar planlarını eski çalıştığım firma yapıyordu. Şehir plancı arkadaşların inanılmaz eforuna rağmen 8 sene geçti hala imar planı süreci tamamlanamadı. Büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyesi arasındaki çekişme bitmedi, her parsele ayrı ayrı itirazlar geldi. İmar geçecek yerin süreci 8 yıl geçti daha tamamlanamadı, 3 4 yıl daha sürebilir. Siz ise imarsız bir arsadan bahsediyorsunuz ve dükkana karşı. 

 

Hasanoğlan'da arsa alıcıları çıkıyor zaman zaman. Eğer dükkan para etmiyorsa ve arsayı satıp değerlendirebileceğinizi düşünüyorsanız karar sizin. Ben hiçbir arkadaşıma aile üyeme izin vermezdim böyle bir ölü takas için.

 

Saygılar,

Yiğit Alp Aksüt

EGE VEYA MARMARA'DA

ARSA YATIRIMI

Merhaba Yiğit bey yazınızda  nazım imar planlarını inceleyin yazmışsnız. Ben ankara dışında bir yere yatırım yapmak istiyorum mesala ege   veya marmara olabilir.Yalnız yatırım yapacağım bölgenin nazım imar planına nasıl ulaşabilirim?

 

Mustafa Bey merhaba,

 

Uzaktan erişimle bulmanız zor. Ama yatırım için karar vermeden önce ilgili belediyeye gidip planlama biriminden öğrenebilirsiniz. En doğrusu bu olur. Size arsa satacak kişilerin gösterdiği planlar ile arsanın gerçek konumu farklı olabilir. Örneğin Turizm alanının yanında tarım alanı vardır, size turizm alanı diye gösterir ama gerçekte tarım alanında kalıyordur.  Kendiniz online olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı internet sitesinde Mekansal Planlama sayfasında yer alan Çevre Düzeni Planları'na bakabilirsiniz. Bu planlarda lekesel olarak hangi bölgenin ne olduğunu görebilirsiniz.

 

Ege Bölgesi benim çok iyi bildiğim bir bölge. Özellikle Muğla, Aydın ve İzmir. Buralarda uluslararası anlaşmalarla korunan alanlar var. Emlakçılar bunları bilmez, bilse de bilmemezliğe gelir. İmara açılacak alanları Ege'de ya da Marmara'da bulmak sizin yapabileceğiniz bir iş değil. Arazilerin %95'i mera, sit alanı, zeytinlik, fundalık, tarım alanı vs. gibi doğal niteliği korunacak alan. Ankara'da çok ünlü iş adamları bile oralarda yatırım yapmışlar, şimdi hiçbir şey yapamıyorlar ölü yatırım olarak kalmış.Mesela Bodrum'u düşünün. Devasa bir yarım ada. Her tarafı arazi, yüzbinlerce kadastro parseli var. Sizin yaptığınız yatırımı özel kılacak hiçbir faktör yok. Her taraf aynı. Bizim firma ise Dalaman Ortaca'da en büyük imarlı arsayı satın aldı geçmişte. Belki tüm Muğla'da bir eşi daha yok konut parseli anlamında. Yani profesyonel iseniz doğru yeri bulabilirsiniz; ama değilseniz size anlatılanlara kanıp paranızı toprağa gömmeyin. İzmir'de özellikle Çiğli Sasalı bölgesini öneririm orada lüks villalar mantar gibi çoğalıyor. Ama yine de bildiğiniz yerden uzaklaşmayın derim. Kıt olan mal değerlidir. Ankara'da konut parseli çok ama şehre yakın sanayi alanı az. Ben özellikle Saray'ı öneriyorum yatırımcılara. Şehre en yakın sanayi alanı. İstanbul Yolu ve Otoban koridorunda çok önemli bir bölge. Uzay ve Havacılık OSB birkaç seneye bölgeyi hareketlendirecek. Bu OSB'ye gelecek firmaların hammadde ve yarı mamül tedarikçileri de Saray bölgesine gelecek ve bölge hareketlenecek. Fiyatlar da şu an düşük. Burayı düşünebilirsiniz.

 

Saygılarımla,

Yiğit Alp Aksüt

İMAR PLANI TADİLATI

ÖRNEĞİ

MERHABA YİĞİT BEY BENDE SEHİR PLANCISIYIM EGER VARSA IMAR PLANI TADİLAT ORNEGİ GÖNDEREBİLİR MİSİNİZ

 

İpek Hanım merhaba,

 

Örnek plan tadilatı istemiştiniz. Tek bir örnek yerine daha fazlasına ne dersiniz? İstanbul ve Ankara için yapılan plan tadilatlarını kontrol edebileceğiniz linkleri gönderiyorum size. Buradan gerçek ve güncel plan tadilatlarına ulaşabilirsiniz.

 

https://www.ankara.bel.tr/aski-surecindeki-imar-plani

https://application2.ibb.gov.tr/ibbwc/imarplanlari.aspx

 

Saygılarımla,

Yiğit

PLAN TADİLATI

ONAMA ÜCRETİ

Merhaba,

İmar tadilatı ile ilgili yazınızı okudum. Öncelikle ayrıntılı anlattığınız için çok teşekkürler. 

Sadece bi konuda yorumunuzu almak istiyorum. Tüm bu süreçlerden sonra eğer ki belediye tarafından plan tadilatı onaylanır ve kabul görürse, belediyeye bir ücret ödeyecek miyiz?

Şuan yaşamakta olduğumuz apartmanın arsasının bir kısmı yeşil alan gözüküyor. Ve bunun için plan tadilatına gitmek istiyoruz. Fakat belediye ile görüşmemiz sonucunda yüksek meblağda bir ödeme yapabileceğimiz söylendi. Neredeyse bir daire fiyatı çoksa dediler. Bunu size de sormak istedim.

 

Sinem Hanım merhaba,

 

Mesajınız için teşekkürler.

 

Plan tadilatını inceleyecek ve onaylayacak idarenin Döner Sermaye tarife cetvelinde yer alan ücretlere göre ilgili işlem dahilinde ücret alınır. Bu ücret her belediyeye göre farklılık gösterir. Örneğin Ankara'da Çankaya Belediyesi plan tadilatı başvurusu sırasında 30 40 bin liralardan başlayan ücretler alıyor; eğer plan tadilatı önerisi kabul olursa bir daha ücret ödenmiyor, kabul olmazsa para belediyede kalıyor. Başka bir belediye inceleme ücreti alabiliyor cüzi bir miktar; onaylandıktan sonra tarifeye göre ücret alıyor. Bir başka belediye ne inceleme, ne onama ücreti istiyor. Bir başka belediye sadece onama ücreti istiyor. Yani bulunduğunuz ilçe belediyesine göre değişen bir durum var. Ancak yüksek meblağdan kastınız ne kadar anlamadım? Resmi gider olarak mı bahsediyor, yoksa onaylanması için el altından ödemeniz gereken meblağdan mı bahsediliyor? Diğer bir anlayamadığım konu da arsanızda yeşil alan olması kimin suçu? Müteahhit binayı yeşil alana mı yapmış yoksa sonradan yapılan bir imar planında yeşil alan sınırı sizin arsanıza mı girmiş?

 

Konuyu  daha iyi anlayabilmem için bulunduğunuz il/ilçe/mahalle Ada ve Parsel numarası ile varsa imar plan durumunun görselini benimle paylaşabilir misiniz? Ancak bu şekilde size daha detaylı bilgi verebilirim.

 

Saygılarımla,

Yiğit Alp Aksüt

 

© 2018 Tüm hakları saklıdır. Tüm içerikler yigitalpaksut.com özgün içeriğidir.

  • Facebook Black Round
  • Google+ - Black Circle
  • Twitter Black Round